Inspeksi fasad kondominium: menemukan ubin longgar tanpa perancah

Masalah eksterior paling berbahaya pada kondominium adalah delaminasi serta jatuhnya ubin atau mortar. Ikatan antara beton dan ubin melemah sedikit demi sedikit karena gerakan suhu dan masuknya air. Permukaannya dapat tampak baik-baik saja, sementara celah di baliknya terus membesar — sampai suatu hari ada bagian yang jatuh.

Cara dasar menemukan delaminasi adalah uji ketuk palu: mengetuk atau menggelindingkan palu uji di sepanjang dinding, lalu mendengarkan perubahan bunyinya. Cara ini andal, tetapi seseorang harus menjangkau setiap bagian dinding. Pada kondominium yang tinggi, itu berarti perancah, gondola, akses tali, atau mobil angkat.

Kondominium yang dihuni pemiliknya punya beban lain: biayanya ditanggung perhimpunan pemilik — yaitu para penghuni. Saat perancah dipasang untuk perbaikan besar, uji ketuk dapat dilakukan bersamaan. Tetapi jika batas sepuluh tahun menurut peraturan tidak sejalan dengan siklus perbaikan, perancah atau gondola harus disiapkan hanya untuk uji ketuk. Kesenjangan itulah alasan utama drone inframerah menarik perhatian.

Drone membawa kamera inframerah agar menghadap dinding secara tegak lurus pada jarak yang tepat. Ubin yang terdelaminasi memiliki lapisan udara di baliknya, sehingga lebih cepat panas daripada sekitarnya saat terkena matahari, dan lebih cepat dingin saat dinding mendingin. Pencitraan inframerah menangkap perbedaan suhu itu. Keunggulannya dibanding memotret dari tanah adalah pandangan tegak lurus ke setiap lantai.

Kondominium adalah tempat orang tinggal dan lalu lalang. Di bawahnya ada trotoar dan lahan parkir; di balik setiap jendela ada rumah seseorang. Angin membelok di sekitar gedung tinggi dan dapat berhembus naik atau berputar di dekat dinding.

• Kawasan perkotaan & orang di bawah: kendalikan akses ke trotoar dan tempat parkir, serta arahkan jalur terbang menjauhi orang. Penerbangan tertambat adalah salah satu pilihan. Kawasan perkotaan & orang di bawah
• Ketinggian: lantai atas sulit dilihat dari darat, baik untuk garis pandang radio maupun visual. Gunakan pengamat, dan terbangkan dari posisi yang tidak membuat Anda kehilangan pandangan. Ketinggian
• Angin & turbulensi: angin menguat di sudut dan tepi atap. Sisakan jalur menghindar yang menjauhi dinding, dan bersiaplah membatalkan penerbangan pada hari yang berangin. Angin & turbulensi
• Privasi penghuni: jendela dan balkon akan masuk ke dalam bingkai. Beri tahu penghuni terlebih dahulu, pasang pengumuman tanggal survei, dan putuskan bagaimana citra yang menampakkan bagian dalam akan ditangani (dihapus atau diburamkan).

Citra inframerah adalah peta warna suhu. Bagian tersulit adalah membedakan delaminasi dari hal lain: pantulan pada kaca, langit yang terpantul pada ubin mengilap, bayangan kanopi, panas dari unit pendingin udara, serta perubahan warna atau bahan. Banyak hal menimbulkan perbedaan suhu yang bukan delaminasi.

Di Jepang, Pasal 12 Building Standards Act menetapkan sistem pelaporan berkala: pemilik atau pengelola bangunan yang ditetapkan, dengan fungsi dan ukuran tertentu, menugaskan orang yang berkualifikasi, seperti arsitek, untuk menginspeksinya dan melapor kepada instansi administratif yang ditetapkan. Jeda waktu ditentukan oleh instansi itu, umumnya antara enam bulan dan tiga tahun. Apakah suatu kondominium (gedung apartemen) tercakup bergantung pada penetapan instansi setempat, jadi periksa dulu aturan pemerintah daerah Anda.

Untuk fasad, revisi pemberitahuan terkait pada 2008 mewajibkan fasad ubin, batu, dan mortar diperiksa dengan uji ketuk seluruh permukaan atau metode yang setara pada bagian yang dapat melukai pejalan kaki jika jatuh, setelah lebih dari sepuluh tahun sejak selesai dibangun, renovasi fasad, atau uji ketuk seluruh permukaan yang terakhir. Survei inframerah sudah dipakai sebagai metode “setara”, dan revisi pemberitahuan Januari 2022 menyatakan secara tegas bahwa survei inframerah dengan drone (pesawat udara tanpa awak) yang akurasinya setara atau lebih baik daripada uji ketuk palu uji boleh digunakan. Sekitar waktu yang sama, MLIT menerbitkan pedoman survei fasad inframerah, termasuk dengan drone, yang mengatur kondisi pengambilan gambar dan tata cara memastikan akurasi.

Penerbangan diatur secara terpisah. Kondominium sering berada di kawasan berpenduduk padat, dan mendekati dinding berarti terbang dalam jarak 30 m dari orang atau benda. Penerbangan tertentu semacam itu memerlukan izin atau persetujuan, tergantung kondisinya. Penerbangan tertambat yang memenuhi syarat tertentu dapat menjalani prosedur yang lebih ringan, jadi periksa sejak tahap perencanaan. Tempat lain juga mewajibkan inspeksi fasad berkala — Hong Kong, misalnya, sejak 2012 mewajibkan inspeksi berkala bangunan swasta yang berumur 30 tahun atau lebih (kecuali bangunan hunian tiga lantai atau kurang). Bandingkan antarnegara di regulasi dunia.

Jika Anda merencanakan renovasi dan ingin urutan langkah surveinya, baca cara menyurvei bangunan dengan drone sebelum renovasi (Airffic World).

• Inframerah pada kondisi buruk: pada hari berawan, setelah hujan, saat angin kencang, atau pada bidang yang tidak kena matahari, delaminasi dapat tidak menghasilkan kontras sama sekali. “Tidak terlihat” bukan berarti “tidak terdelaminasi”.
• Di balik balkon dan kanopi: dinding yang tertutup pagar dan kanopi, serta dinding di dalam balkon, sering tidak dapat dicitrakan dari luar.
• Bahan reflektif: kaca, logam, dan ubin mengilap memantulkan langit serta sekitarnya dan menyesatkan pembacaan.
• Perbaikan itu sendiri: menemukan delaminasi bukan berarti memperbaikinya. Perbaikan tetap membutuhkan orang di perancah atau gondola.
• Penilaian dan pertanggungjawaban: inspektur yang berkualifikasi bertanggung jawab atas hasil dalam laporan berkala.

Berikut adalah pandangan redaksi. Pengumuman di papan perhimpunan pemilik berbunyi: “Minggu depan, pada pagi yang cerah, sebuah drone akan menyurvei sisi selatan.” Gambar diletakkan pada gambar tampak yang sama seperti kali sebelumnya, dan hanya area tempat delaminasi meluas yang ditandai. Penghuni dapat melihat sendiri sisi mana yang kemungkinan perlu dikerjakan, dan kapan.

Tidak perlu lagi tergesa memasang perancah sekali dalam sepuluh tahun. Setiap sisi diperiksa sedikit demi sedikit setiap tahun, area bermasalah diketahui lebih awal, dan perbaikan dimasukkan ke dalam rencana pemeliharaan jangka panjang. Inspeksi fasad bergeser dari survei sekali jalan demi memenuhi aturan menjadi kebiasaan menjaga kondisi rumah.