Fassadenprüfung an Wohnanlagen: lose Fliesen ohne Gerüst finden

Das gefährlichste Problem an der Außenhülle einer Wohnanlage ist das Ablösen und Herabfallen von Fliesen oder Mörtel. Die Verbindung zwischen Beton und Fliese schwächt sich durch thermische Bewegung und eindringendes Wasser Stück für Stück. Die Oberfläche kann völlig in Ordnung aussehen, während dahinter ein Spalt wächst – bis eines Tages ein Stück herunterfällt.

Die grundlegende Methode, Ablösungen zu finden, ist das Abklopfen: Man klopft oder rollt einen Prüfhammer über die Wand und achtet auf die Veränderung des Klangs. Es ist zuverlässig, aber jemand muss jeden Teil der Wand erreichen. Bei einer hohen Wohnanlage heißt das Gerüste, Gondeln, Seilzugang oder Hubarbeitsbühnen.

Eigentumswohnanlagen haben eine weitere Mühe: Die Rechnung zahlt die Eigentümergemeinschaft – die Bewohner. Wenn für große Instandsetzungen ein Gerüst aufgestellt wird, kann das Abklopfen gleichzeitig erfolgen. Fällt die gesetzliche Zehn-Jahres-Marke aber nicht mit dem Instandsetzungszyklus zusammen, müssen Gerüste oder Gondeln allein für das Abklopfen organisiert werden. Diese Lücke ist der Hauptgrund, warum Infrarotdrohnen Aufmerksamkeit erregen.

Die Drohne trägt eine Infrarotkamera, um der Wand im richtigen Abstand frontal gegenüberzustehen. Hinter einer abgelösten Fliese liegt eine Luftschicht, daher erwärmt sie sich in der Sonne schneller als ihre Umgebung und kühlt schneller ab, wenn die Wand abkühlt. Die Infrarotaufnahme erfasst diesen Temperaturunterschied. Der Vorteil gegenüber Aufnahmen vom Boden ist der frontale Blick auf jedes Geschoss.

Eine Wohnanlage ist ein Ort, an dem Menschen leben und vorbeigehen. Darunter liegen Gehwege und Parkplätze; hinter jedem Fenster ist jemandes Zuhause. Wind legt sich um hohe Gebäude und kann nahe der Wand aufböen oder verwirbeln.

• Städtische Gebiete und Menschen darunter: Kontrollieren Sie den Zugang zu Gehwegen und Parkplätzen und führen Sie Flüge von Menschen weg. Kabelgebundener Flug ist eine Option. Städtische Gebiete und Menschen darunter
• Höhe: obere Geschosse sind vom Boden aus schwer zu sehen, für Funk wie für die Sichtlinie. Setzen Sie Beobachter ein und fliegen Sie von dort, wo Sie den Sichtkontakt nicht verlieren. Höhe
• Wind und Turbulenz: Wind beschleunigt an Ecken und Dachkanten. Halten Sie einen Fluchtweg von der Wand weg frei und seien Sie bereit, an windigen Tagen abzusagen. Wind und Turbulenz
• Privatsphäre der Bewohner: Fenster und Balkone werden im Bild sein. Informieren Sie die Bewohner vorab, hängen Sie die Erfassungstermine aus und legen Sie fest, wie mit Bildern von Innenräumen umgegangen wird (löschen oder unkenntlich machen).

Ein Infrarotbild ist eine Farbkarte der Temperatur. Das Schwierigste ist, Ablösungen von allem anderen zu unterscheiden: Spiegelungen in Glas, der Himmel, der sich in glänzenden Fliesen spiegelt, Schatten von Vordächern, Wärme von Klimageräten, Wechsel in Farbe oder Material. Vieles verursacht Temperaturunterschiede, die keine Ablösung sind.

In Japan richtet Artikel 12 des Building Standards Act das System der regelmäßigen Berichterstattung ein: Eigentümer oder Verwalter ausgewiesener Gebäude bestimmter Nutzungen und Größen lassen sie von einer qualifizierten Person, etwa einem Architekten, inspizieren und berichten an die zuständige Verwaltungsbehörde. Das Intervall legt diese Behörde fest, in der Regel zwischen sechs Monaten und drei Jahren. Ob eine Eigentumswohnanlage (Mehrfamilienhaus) erfasst ist, hängt von der Ausweisung durch die örtliche Behörde ab, prüfen Sie daher zuerst die Regeln Ihrer eigenen Gemeinde.

Für Fassaden verlangt eine Revision der einschlägigen Bekanntmachung von 2008, dass Fassaden aus Fliesen, Naturstein und Putz an den Teilen, die beim Herabfallen Passanten verletzen könnten, durch vollflächige Klopfprüfung oder ein gleichwertiges Verfahren geprüft werden, sobald mehr als zehn Jahre seit der Fertigstellung, der Fassadensanierung oder der letzten vollflächigen Klopfprüfung vergangen sind. Infrarotuntersuchungen wurden bereits als „gleichwertiges“ Verfahren eingesetzt, und eine Revision der Bekanntmachung im Januar 2022 stellte ausdrücklich klar, dass Infrarotuntersuchungen per Drohne (unbemanntes Luftfahrzeug) mit einer Genauigkeit, die der Klopfprüfung mit dem Prüfhammer entspricht oder sie übertrifft, zulässig sind. Etwa zur gleichen Zeit veröffentlichte das MLIT Leitlinien zu Infrarot-Fassadenuntersuchungen, auch per Drohne, mit Aufnahmebedingungen und Verfahren zur Bestätigung der Genauigkeit.

Das Fliegen ist gesondert geregelt. Wohnanlagen liegen oft in dicht besiedelten Gebieten, und wer sich einer Wand nähert, fliegt im Umkreis von 30 m von Personen oder Sachen. Solche besonderen Flüge brauchen je nach Bedingungen eine Erlaubnis oder Genehmigung. Für angebundene Flüge (Tether), die festgelegte Bedingungen erfüllen, gelten unter Umständen vereinfachte Verfahren – klären Sie das schon in der Planungsphase. Auch andere Orte schreiben eine regelmäßige Fassadenprüfung vor: Hongkong etwa verlangt seit 2012 die regelmäßige Prüfung privater Gebäude ab einem Alter von 30 Jahren (ausgenommen Wohngebäude mit höchstens drei Geschossen). Vergleichen Sie die Länder in den weltweiten Vorschriften.

Wenn Sie eine Sanierung planen und die Schritte der Untersuchung in der richtigen Reihenfolge brauchen, lesen Sie wie man ein Gebäude vor der Sanierung per Drohne untersucht (Airffic World).

• Infrarot bei schlechten Bedingungen: an bedeckten Tagen, nach Regen, bei starkem Wind oder an Flächen ohne Sonne erzeugen Hohlstellen womöglich gar keinen Kontrast. „Nicht sichtbar“ heißt nicht „nicht hohl“.
• Hinter Balkonen und Vordächern: von Geländern und Vordächern verdeckte Wände und Wände im Inneren von Balkonen lassen sich von außen oft nicht aufnehmen.
• Reflektierende Materialien: Glas, Metall und glänzende Fliesen spiegeln Himmel und Umgebung und verfälschen die Auswertung.
• Die Reparatur selbst: Hohlstellen zu finden heißt nicht, sie zu beheben. Reparaturen brauchen weiterhin Menschen auf Gerüsten oder in Gondeln.
• Urteil und Verantwortung: der qualifizierte Prüfer trägt die Verantwortung für die Ergebnisse im periodischen Bericht.

Was folgt, ist der Ausblick der Redaktion. Am Schwarzen Brett der Eigentümergemeinschaft hängt ein Aushang: „Nächste Woche, an einem sonnigen Vormittag, untersucht eine Drohne die Südfassade.“ Die Bilder werden auf dieselben Ansichtszeichnungen gelegt wie beim letzten Mal, und nur die Bereiche, in denen sich die Ablösung ausgebreitet hat, sind hervorgehoben. Die Bewohner sehen selbst, welche Flächen voraussichtlich Arbeiten brauchen – und wann.

Niemand muss mehr einmal im Jahrzehnt hastig ein Gerüst aufstellen. Die Flächen werden jedes Jahr ein wenig geprüft, Problemstellen sind früh bekannt, und Reparaturen fließen in den langfristigen Instandhaltungsplan ein. Die Fassadenprüfung wandelt sich von einer einmaligen Untersuchung für das Gesetz zu einer Gewohnheit, über die Gesundheit des eigenen Zuhauses zu wachen.