マンション外壁点検｜足場を組まずに、タイルの「浮き」を見つける

マンションの外まわりで一番怖いのは、外壁タイルやモルタルの浮き・剥落じゃ。コンクリートとタイルの間の接着が、温度変化による伸び縮みや雨水の浸入で少しずつはがれていく。表面は何ともなく見えても、中ですき間ができとって、ある日落ちるんよ。

外壁の浮きを調べる基本は、打診じゃ。打診棒（テストハンマー）で壁を軽く叩いたり転がしたりして、音の違いで浮きを見つける。確実じゃが、壁の全部に手が届かんといけん。高いマンションでは足場、ゴンドラ、ロープアクセス、高所作業車が要るんよ。

分譲マンションでは、もう一つの痛みがある。費用を出すのは管理組合、つまり住民じゃ。大規模修繕で足場をかける時なら打診も一緒にできるけど、法定の10年の節目と修繕の時期がずれると、打診のためだけに足場やゴンドラを用意せんといけん。ここが、ドローンの赤外線が期待されとる一番の理由なんよ。

ドローンの役目は、赤外線カメラを壁の正面、ちょうどええ距離まで運ぶことじゃ。浮いたタイルの裏には空気の層ができるけぇ、日が当たると周りより温まりやすく、冷える時は冷えやすい。その温度の差を赤外線で写すんよ。地上から見上げるより、壁にまっすぐ向けて撮れるのが強みじゃ。

マンションは、人が住んで、人が通る場所じゃ。下には歩道や駐車場、窓の向こうには暮らしがある。高い建物のまわりは風が回り込み、壁のそばでは急に吹き上げたり、巻き込んだりするんよ。

• 都市・第三者上空：下の歩道や駐車場は立入りを管理し、人の上を飛ばんように経路を決める。係留飛行も選択肢じゃ。都市・第三者上空
• 高所：高層部は地上からの見通しが悪く、電波や機体の姿が見えにくい。補助者を置き、見失わん位置から操縦する。高所
• 強風・乱流：建物の角や屋上の縁で風が強まる。壁から離れる側に逃げ道を取り、風の強い日はやめる判断も要る。強風・乱流
• 住民のプライバシー：窓やバルコニーが写る。事前に住民へ知らせ、撮影日を掲示し、室内が写った写真の扱い（消す・ぼかす）を決めておく。

赤外線の写真は、色のついた温度の地図じゃ。そこから浮きかどうかを見分けるのが一番むずかしい。窓ガラスの反射、空の映り込み、庇の影、エアコンの室外機の熱、壁の色や材料の違い。浮きでないのに温度が違うところは、いくらでもあるんよ。

日本では、建築基準法第12条の定期報告制度で、一定の用途・規模の建物（特定建築物）の所有者や管理者が、建築士などの資格者に調査させて、特定行政庁に報告する。報告の間隔は、おおむね6か月から3年の範囲で特定行政庁が決める。マンション（共同住宅）が対象になるかどうかは、地域の特定行政庁の指定によるけぇ、まず自分の自治体の決まりを確かめようや。

外壁については、2008年の告示改正で、タイル・石張り・モルタルなどの外壁は、竣工や外壁改修、前回の全面打診から10年を超えたら、落下で歩行者などに危害を加えるおそれのある部分を全面打診などで調べることになった。赤外線による調査も「打診など」の方法として使われてきたが、2022年1月の告示改正で、テストハンマーによる打診と同等以上の精度を持つ、ドローン（無人航空機）による赤外線調査が使えることがはっきり書かれた。国土交通省は同じ時期に、ドローンを含む赤外線調査のガイドラインを出し、撮影の条件や精度を確かめる手順を示しとるんよ。

飛ばす側のルールは別じゃ。マンションのまわりは人口集中地区のことが多く、壁に近づけば人や物件から30m未満の飛行になる。こうした特定飛行には、条件に応じて許可・承認が要る。決まった条件を満たす係留飛行なら手続きが軽うなる場合もあるけぇ、計画の段階で確かめよう。海外にも外壁の定期点検を義務付ける例があって、たとえば香港では、2012年から築30年以上の民間の建物に定期的な点検を求める制度がある（3階建て以下の住宅は除く）。国ごとの違いは各国の規制で比べられるよ。

大規模修繕の前の建物調査を、管理組合の目線で順番に追いたいなら、マンションの修繕前にドローンで建物を調べる手順（Airffic World）が役に立つよ。

• 条件が悪い時の赤外線：曇り・雨上がり・強風・日の当たらん面では、浮きがあっても温度の差が出んことがある。「写らん」は「浮きがない」と同じではない。
• バルコニーや庇の奥：手すりや庇に隠れた壁、バルコニーの内側の壁は、外から撮れんことが多い。
• 反射の強い材料：ガラス、金属、つやの強いタイルは、空や周りの温度を映して判断を狂わせる。
• 補修そのもの：浮きを見つけても、直すのは足場やゴンドラを使う人の仕事じゃ。
• 判定と責任：定期報告の調査結果に責任を持つのは、資格を持つ調査者じゃ。

ここからは編集部の見立てじゃ。管理組合の掲示板に「来週の晴れた午前、ドローンが南面を撮ります」とお知らせが貼られる。撮った写真は前回と同じ立面図に重ねられ、浮きが広がった場所だけが色付きで示される。住民は、どの面がいつ危のうなりそうか、自分の目で確かめられる。

10年に一度、慌てて足場を組むことはもうない。毎年少しずつ見て、直すべき場所を早めに知り、大規模修繕の計画に組み込む。外壁の点検は「法律のための一回きりの調査」から「住まいの健康を見守る習慣」に変わっとるんよ。