Inspection des façades de copropriétés : trouver les carreaux décollés sans échafaudage

Le problème extérieur le plus dangereux sur une copropriété est le décollement et la chute de carreaux ou de mortier. L'adhérence entre le béton et le carrelage s'affaiblit peu à peu sous l'effet des mouvements thermiques et des infiltrations d'eau. La surface peut paraître parfaitement saine alors qu'un vide se creuse derrière — jusqu'au jour où un morceau tombe.

La méthode de base pour détecter un décollement est le sondage au marteau : tapoter ou faire rouler un marteau de contrôle sur la paroi et écouter le changement de son. Elle est fiable, mais quelqu'un doit atteindre chaque partie de la paroi. Sur une copropriété de grande hauteur, cela implique échafaudages, nacelles suspendues, accès sur cordes ou nacelles élévatrices.

Les copropriétés occupées par leurs propriétaires ont une autre difficulté : la facture est payée par le syndicat des copropriétaires — les résidents. Lorsqu'un échafaudage est monté pour de gros travaux, le sondage peut être fait en même temps. Mais lorsque l'échéance légale des dix ans ne coïncide pas avec le cycle des travaux, il faut organiser un échafaudage ou des nacelles pour le seul sondage. Cet écart est la principale raison de l'intérêt pour les drones infrarouges.

Le drone emporte une caméra infrarouge pour faire face à la paroi, bien perpendiculairement et à la bonne distance. Un carreau décollé a une lame d'air derrière lui ; il chauffe donc plus vite que son environnement au soleil et refroidit plus vite lorsque la paroi se refroidit. L'imagerie infrarouge capte cette différence de température. L'avantage par rapport à une prise de vue depuis le sol est une vue de face de chaque étage.

Une copropriété est un lieu où des personnes vivent et passent. En dessous se trouvent des trottoirs et des parkings ; derrière chaque fenêtre se trouve le logement de quelqu'un. Le vent contourne les immeubles de grande hauteur et peut former des rafales ou des tourbillons près de la paroi.

• Zones urbaines et personnes en dessous : contrôlez l'accès aux trottoirs et aux parkings et éloignez les trajectoires des personnes. Le vol captif est une option. Zones urbaines et personnes en dessous
• Hauteur : les étages supérieurs sont difficiles à voir depuis le sol, tant pour la radio que pour la ligne de vue. Utilisez des observateurs et volez depuis un endroit où vous ne perdrez pas l'aéronef de vue. Hauteur
• Vent et turbulences : le vent s'accélère aux angles et aux rives de toiture. Gardez une trajectoire de dégagement à l'écart du mur, et soyez prêt à annuler les jours de vent. Vent et turbulences
• Vie privée des résidents : fenêtres et balcons seront dans le champ. Prévenez les résidents à l'avance, affichez les dates du relevé, et décidez du traitement des images montrant des intérieurs (suppression ou floutage).

Une image infrarouge est une carte en couleurs des températures. Le plus difficile est de distinguer le décollement de tout le reste : reflets dans les vitres, ciel reflété par des carreaux brillants, ombres des auvents, chaleur des unités de climatisation, changements de couleur ou de matériau. Beaucoup de choses provoquent des différences de température qui ne sont pas des décollements.

Au Japon, l'article 12 de la loi japonaise sur les normes de construction instaure le système de rapports périodiques : les propriétaires ou gestionnaires de bâtiments désignés, selon leur usage et leur taille, les font inspecter par une personne qualifiée, comme un architecte, et en rendent compte à l'organisme administratif désigné. L'intervalle est fixé par cet organisme, généralement entre six mois et trois ans. Qu'une copropriété (immeuble d'habitation collective) soit concernée ou non dépend de la désignation par l'organisme local ; vérifiez donc d'abord les règles de votre propre municipalité.

Pour les façades, une révision de 2008 de l'avis concerné exige que les façades en carrelage, pierre et mortier soient contrôlées par sondage de toute la surface, ou méthode équivalente, sur les parties qui pourraient blesser des piétons en tombant, dès lors que plus de dix ans se sont écoulés depuis l'achèvement, la rénovation de la façade ou le dernier sondage de toute la surface. Les relevés infrarouges étaient déjà utilisés comme méthode « équivalente », et une révision de l'avis en janvier 2022 a précisé explicitement que les relevés infrarouges par drone (aéronef sans équipage) d'une précision égale ou supérieure au sondage au marteau de contrôle peuvent être utilisés. À la même époque, le MLIT a publié des lignes directrices sur les relevés infrarouges de façades, y compris par drone, définissant les conditions de prise de vue et les procédures de confirmation de la précision.

Le vol est réglementé séparément. Les copropriétés se trouvent souvent dans des zones densément habitées, et s'approcher d'une paroi implique de voler à moins de 30 m de personnes ou de biens. Ces vols spécifiés nécessitent une autorisation ou une approbation selon les conditions. Les vols captifs qui remplissent certaines conditions peuvent bénéficier de procédures allégées ; vérifiez-le dès la phase de planification. D'autres territoires imposent aussi une inspection périodique des façades — Hong Kong, par exemple, exige depuis 2012 l'inspection périodique des bâtiments privés de 30 ans ou plus (hors bâtiments d'habitation de trois étages ou moins). Comparez les pays dans la réglementation dans le monde.

Si vous préparez une rénovation et voulez les étapes du relevé dans l'ordre, lisez comment relever un bâtiment par drone avant rénovation (Airffic World).

• Infrarouge en mauvaises conditions : par temps couvert, après la pluie, par vent fort ou sur des façades sans soleil, le décollement peut ne produire aucun contraste. « Non visible » ne signifie pas « non décollé ».
• Derrière les balcons et les auvents : les murs masqués par les garde-corps et les auvents, et les murs à l'intérieur des balcons, ne peuvent souvent pas être photographiés de l'extérieur.
• Matériaux réfléchissants : le verre, le métal et les carreaux brillants reflètent le ciel et l'environnement et faussent la lecture.
• La réparation elle-même : trouver un décollement n'est pas le réparer. Les réparations exigent toujours des personnes sur échafaudage ou en nacelle.
• Jugement et responsabilité : l'inspecteur qualifié est responsable des résultats figurant dans le rapport périodique.

Ce qui suit est la vision de la rédaction. Une note sur le panneau d'affichage du syndicat des copropriétaires indique : « La semaine prochaine, par une matinée ensoleillée, un drone relèvera la façade sud. » Les images sont superposées aux mêmes plans d'élévation que la fois précédente, et seules les zones où le décollement s'est étendu sont mises en évidence. Les résidents peuvent voir par eux-mêmes quelles façades risquent de nécessiter des travaux, et quand.

Fini l'urgence de monter un échafaudage une fois par décennie. Les façades sont vérifiées un peu chaque année, les zones à problème sont connues tôt et les réparations sont intégrées au plan d'entretien à long terme. L'inspection des façades passe d'un relevé ponctuel pour satisfaire à la loi à l'habitude de veiller sur la santé de l'habitat.