Inspeção de fachada de condomínios: encontrar azulejos soltos sem andaime

O problema exterior mais perigoso em um condomínio é o descolamento e a queda de revestimentos cerâmicos ou argamassa. A aderência entre o concreto e a cerâmica enfraquece pouco a pouco pela movimentação térmica e pela entrada de água. A superfície pode parecer perfeitamente boa enquanto um vazio cresce por trás dela — até que um dia uma peça cai.

A forma básica de encontrar descolamentos é o teste de percussão: bater ou rolar um martelo de teste pela parede e escutar a mudança no som. É confiável, mas alguém precisa alcançar cada parte da parede. Em um condomínio alto, isso significa andaimes, gôndolas, acesso por cordas ou plataformas elevatórias.

Os condomínios de proprietários-moradores têm outra dor: a conta é paga pela associação de proprietários — os moradores. Quando os andaimes sobem para grandes reformas, a percussão pode ser feita ao mesmo tempo. Mas quando o marco legal de dez anos não coincide com o ciclo de reformas, andaimes ou gôndolas precisam ser contratados só para a percussão. Essa lacuna é a principal razão pela qual os drones com infravermelho estão atraindo atenção.

O drone leva uma câmera infravermelha para encarar a parede de frente, à distância certa. Uma cerâmica descolada tem uma camada de ar atrás, por isso aquece mais depressa do que o entorno ao sol e esfria mais depressa quando a parede esfria. A imagem infravermelha captura essa diferença de temperatura. A vantagem sobre fotografar do chão é uma vista frontal de cada andar.

Um condomínio é um lugar onde pessoas moram e passam. Embaixo há calçadas e estacionamentos; atrás de cada janela está a casa de alguém. O vento contorna os edifícios altos e pode rajar ou formar redemoinhos perto da parede.

• Áreas urbanas e pessoas abaixo: controle o acesso a calçadas e estacionamentos e trace os voos longe das pessoas. O voo cativo é uma opção. Áreas urbanas e pessoas abaixo
• Altura: os andares superiores são difíceis de ver do solo, tanto para o rádio quanto para a linha de visada. Use observadores e voe de onde você não perderá a aeronave de vista. Altura
• Vento e turbulência: o vento acelera em quinas e bordas de cobertura. Mantenha um caminho de escape afastado da parede e esteja pronto para cancelar em dias ventosos. Vento e turbulência
• Privacidade dos moradores: janelas e varandas aparecerão no enquadramento. Avise os moradores com antecedência, divulgue as datas do levantamento e decida como serão tratadas as imagens que mostrem interiores (apagadas ou desfocadas).

Uma imagem infravermelha é um mapa de cores da temperatura. A parte mais difícil é distinguir o descolamento de todo o resto: reflexos no vidro, o céu espelhado em cerâmicas brilhantes, sombras de marquises, calor de unidades de ar-condicionado, mudanças de cor ou de material. Muitas coisas causam diferenças de temperatura que não são descolamento.

No Japão, o artigo 12 da Building Standards Act (Lei de Normas de Construção) institui o sistema de relatórios periódicos: proprietários ou administradores de edifícios designados, de certos usos e tamanhos, fazem com que uma pessoa qualificada, como um arquiteto, os inspecione e apresente relatório ao órgão administrativo designado. O intervalo é definido por esse órgão, geralmente entre seis meses e três anos. Se um condomínio (edifício de apartamentos) está abrangido depende da designação pelo órgão local, por isso verifique primeiro as regras do seu próprio município.

Para fachadas, uma revisão de 2008 da portaria aplicável exige que fachadas de azulejo, pedra e argamassa sejam verificadas por percussão em toda a superfície, ou método equivalente, nas partes que poderiam ferir pedestres em caso de queda, quando tiverem passado mais de dez anos desde a conclusão da obra, da renovação da fachada ou da última percussão integral. Levantamentos por infravermelho já vinham sendo usados como método “equivalente”, e uma revisão da portaria em janeiro de 2022 deixou explícito que levantamentos por infravermelho com drone (aeronave não tripulada), com precisão igual ou superior à da percussão com martelo de teste, podem ser utilizados. Na mesma época, o MLIT publicou diretrizes sobre levantamentos de fachada por infravermelho, inclusive com drone, definindo condições de captura e procedimentos para confirmar a precisão.

O voo é regulado à parte. Condomínios costumam ficar em distritos densamente habitados, e aproximar-se de uma parede significa voar a menos de 30 m de pessoas ou bens. Esses voos específicos exigem permissão ou aprovação, conforme as condições. Voos cativos (com cabo) que cumpram condições definidas podem ter procedimentos mais leves, por isso verifique na fase de planejamento. Outros lugares também obrigam a inspeção periódica de fachadas — Hong Kong, por exemplo, exige desde 2012 a inspeção periódica de edifícios privados com 30 anos ou mais (excluindo edifícios residenciais de até três pavimentos). Compare os países em regulamentação mundial.

Se você está planejando uma renovação e quer os passos do levantamento em ordem, leia como fazer o levantamento de um edifício com drone antes da renovação (Airffic World).

• Infravermelho em condições ruins: em dias nublados, após chuva, com vento forte ou em faces sem sol, a delaminação pode não produzir contraste algum. “Não visível” não significa “não delaminado”.
• Atrás de varandas e marquises: paredes escondidas por guarda-corpos e marquises, e paredes internas das varandas, muitas vezes não podem ser imageadas de fora.
• Materiais reflexivos: vidro, metal e cerâmica brilhante espelham o céu e o entorno e induzem a leitura ao erro.
• O reparo em si: encontrar a delaminação não é consertá-la. Os reparos ainda exigem pessoas em andaimes ou gôndolas.
• Julgamento e responsabilidade: o inspetor habilitado responde pelos resultados do relatório periódico.

O que segue é a perspectiva dos editores. Um aviso no quadro da associação de condôminos diz: “Na próxima semana, numa manhã de sol, um drone fará o levantamento da face sul.” As imagens são sobrepostas aos mesmos desenhos de elevação da vez anterior, e só as áreas onde o descolamento avançou aparecem destacadas. Os moradores podem ver por si mesmos quais faces provavelmente precisarão de obras, e quando.

Acabou a correria para montar andaimes uma vez por década. As faces são verificadas um pouco a cada ano, as áreas problemáticas são conhecidas cedo, e os reparos entram no plano de manutenção de longo prazo. A inspeção de fachada deixa de ser um levantamento pontual para cumprir a lei e vira um hábito de cuidar da saúde do lar.