Inspección de fachadas de edificios residenciales: encontrar azulejos sueltos sin andamios

El problema exterior más peligroso en un edificio residencial es la delaminación y caída de azulejos o mortero. La adherencia entre el hormigón y el azulejo se debilita poco a poco por el movimiento térmico y la entrada de agua. La superficie puede parecer perfecta mientras crece un hueco detrás, hasta que un día cae un trozo.

La forma básica de encontrar delaminaciones es el golpeo con martillo: golpear o rodar un martillo de prueba por la pared y escuchar el cambio de sonido. Es fiable, pero alguien tiene que llegar a cada parte de la pared. En un edificio residencial alto eso significa andamios, góndolas, acceso con cuerdas o plataformas elevadoras.

Los edificios residenciales en propiedad tienen otro dolor: la factura la paga la comunidad de propietarios, es decir, los residentes. Cuando se monta el andamio para las grandes reparaciones, el golpeo puede hacerse al mismo tiempo. Pero cuando el hito legal de los diez años no coincide con el ciclo de reparación, hay que montar andamios o góndolas solo para el golpeo. Esa brecha es la razón principal por la que los drones infrarrojos atraen la atención.

El dron lleva una cámara infrarroja para encarar la pared de frente a la distancia correcta. Un azulejo delaminado tiene una capa de aire detrás, así que se calienta más rápido que su entorno al sol y se enfría más rápido cuando la pared se enfría. La imagen infrarroja capta esa diferencia de temperatura. La ventaja frente a fotografiar desde el suelo es una vista frontal de cada planta.

Un edificio residencial es un lugar donde la gente vive y pasa. Debajo hay aceras y aparcamientos; detrás de cada ventana está el hogar de alguien. El viento envuelve los edificios altos y puede formar ráfagas ascendentes o remolinos cerca de la pared.

• Zonas urbanas y personas debajo: controle el acceso a aceras y aparcamientos y aleje las rutas de vuelo de las personas. El vuelo cautivo es una opción. Zonas urbanas y personas debajo
• Altura: los pisos altos son difíciles de ver desde el suelo, tanto para la radio como para la línea de visión. Use observadores y vuele desde donde no pierda de vista la aeronave. Altura
• Viento y turbulencia: el viento se acelera en esquinas y bordes de cubierta. Mantenga una vía de escape alejada del muro y esté preparado para cancelar en días ventosos. Viento y turbulencia
• Privacidad de los residentes: las ventanas y los balcones aparecerán en el encuadre. Avise a los residentes con antelación, publique las fechas del levantamiento y decida cómo se tratarán las imágenes que muestren interiores (borradas o difuminadas).

Una imagen infrarroja es un mapa de colores de temperatura. Lo más difícil es distinguir la delaminación de todo lo demás: reflejos en el vidrio, el cielo reflejado en azulejos brillantes, sombras de marquesinas, calor de unidades de aire acondicionado, cambios de color o material. Muchas cosas causan diferencias de temperatura que no son delaminación.

En Japón, el artículo 12 de la Ley de Normas de Edificación establece el sistema de informes periódicos: los propietarios o gestores de edificios designados de ciertos usos y tamaños hacen que una persona cualificada, como un arquitecto, los inspeccione e informe al organismo administrativo designado. El intervalo lo fija ese organismo, en general entre seis meses y tres años. Si un edificio residencial (bloque de apartamentos) está cubierto depende de la designación del organismo local, así que compruebe primero las reglas de su propio municipio.

Para las fachadas, una revisión de 2008 del aviso correspondiente exige que las fachadas de azulejo, piedra y mortero se comprueben mediante golpeo de toda la superficie o equivalente en las partes que podrían herir a los peatones si cayeran, una vez transcurridos más de diez años desde la finalización, la renovación de la fachada o el último golpeo de toda la superficie. Las inspecciones por infrarrojos ya se usaban como método «equivalente», y una revisión del aviso de enero de 2022 dejó explícito que pueden usarse inspecciones por infrarrojos con dron (aeronave no tripulada) con precisión igual o superior al golpeo con martillo de prueba. Por las mismas fechas, el MLIT publicó directrices sobre inspecciones de fachada por infrarrojos, incluso con dron, que fijan las condiciones de captura y los procedimientos para confirmar la precisión.

El vuelo se regula por separado. Los edificios residenciales suelen estar en zonas densamente pobladas, y acercarse a una pared implica volar a menos de 30 m de personas o propiedades. Esos vuelos específicos requieren permiso o aprobación según las condiciones. Los vuelos cautivos que cumplen ciertas condiciones pueden tener trámites más ligeros, así que compruébelo en la fase de planificación. Otros lugares también exigen inspección periódica de fachadas: Hong Kong, por ejemplo, exige desde 2012 la inspección periódica de los edificios privados de 30 años o más (excepto los edificios de vivienda de tres plantas o menos). Compare países en normativa mundial.

Si está planificando una renovación y quiere los pasos de la inspección en orden, lea cómo inspeccionar un edificio con dron antes de renovarlo (Airffic World).

• Infrarrojo en malas condiciones: en días nublados, tras la lluvia, con viento fuerte o en fachadas sin sol, el desprendimiento puede no producir ningún contraste. «No visible» no significa «no desprendido».
• Detrás de balcones y marquesinas: los muros ocultos por barandillas y marquesinas, y los muros interiores de los balcones, a menudo no se pueden fotografiar desde fuera.
• Materiales reflectantes: el vidrio, el metal y los azulejos brillantes reflejan el cielo y el entorno y confunden la lectura.
• La reparación en sí: encontrar un desprendimiento no es repararlo. Las reparaciones siguen necesitando personas en andamios o góndolas.
• Criterio y responsabilidad: el inspector cualificado es responsable de los resultados del informe periódico.

Lo que sigue es la perspectiva de los editores. Un aviso en el tablón de la comunidad dice: «La próxima semana, en una mañana soleada, un dron inspeccionará la cara sur». Las imágenes se colocan sobre los mismos alzados que la vez anterior, y solo se resaltan las zonas donde la delaminación se ha extendido. Los residentes pueden ver por sí mismos qué caras probablemente necesitarán obras, y cuándo.

Ya no hay prisas por montar andamios una vez por década. Las caras se revisan un poco cada año, las zonas problemáticas se conocen pronto y las reparaciones se integran en el plan de mantenimiento a largo plazo. La inspección de fachadas pasa de ser una inspección puntual para cumplir la ley a un hábito de cuidar la salud del hogar.