Inspección de edificios de oficinas y fachadas: comprobar el vidrio y el revestimiento antes de que algo caiga

Los materiales de fachada difieren mucho según la época. Los edificios más antiguos suelen tener revestimientos de azulejo, mortero y piedra; los rascacielos más nuevos usan sobre todo muros cortina: paneles de vidrio y metal colgados de una estructura. Se deterioran de forma distinta, pero el hilo común es que las fijaciones y los sellados de juntas se debilitan primero.

La inspección de fachadas en edificios de oficinas se centra en góndolas (plataformas suspendidas desde la cubierta) y acceso con cuerdas. Muchos rascacielos tienen góndolas de limpieza de ventanas, pero usarlas para inspección implica programar, y se detienen con viento fuerte. Los edificios que no las tienen deben alquilar andamios o plataformas elevadoras.

En el centro de la ciudad, proteger a las personas de abajo se convierte en el mayor esfuerzo: vallar aceras, poner vigilantes, a veces ocupar la calzada. Pensando en el negocio de los inquilinos y en el flujo de peatones, el trabajo tiende a desplazarse a las noches y los fines de semana.

El dron lleva una cámara frente a una pared alta y capta toda la cara en condiciones constantes. Una cara que a una góndola le llevaría días puede cubrirse con rapidez. El infrarrojo explora los azulejos en busca de delaminación; la imagen de alta resolución muestra fisuras, fallos de sellante y fijaciones oxidadas. Un modelo 3D vincula cada hallazgo con los planos.

Para conocer los defectos por su nombre antes de fotografiar, lea los tipos de defectos de fachada y cómo distinguirlos (Airffic World).

Un distrito de negocios es concurrido, racheado y poco fiable para el GNSS de los drones. Entre edificios altos, las señales de satélite rebotan y las posiciones derivan (multitrayecto). El viento se acelera y cambia de dirección en las esquinas y a través de los cañones de las calles. Y siempre hay alguien debajo.

• Zonas urbanas y personas debajo: controle el acceso a aceras y entradas y planifique rutas que eviten sobrevolar a personas. Hay que informar a inquilinos y transeúntes. Zonas urbanas y personas debajo
• Altura: a nivel de cubierta la aeronave es difícil de ver desde la calle. Sitúe observadores en la cubierta y en el suelo. Altura
• Viento y turbulencia: el viento inducido por el edificio no se parece en nada al viento a nivel del suelo. Mida en la cubierta y mantenga una vía de escape alejada del muro. Viento y turbulencia
• Sin GNSS: el GNSS se degrada cuanto más se acerca al muro. Elija aeronaves con posicionamiento por visión y detección de obstáculos, y decida de antemano alejarse del muro si la posición deriva. Sin GNSS

Una inspección completa de un rascacielos produce miles de imágenes. Identificar qué planta, qué cara, qué panel, detectar los defectos y comparar con la vez anterior: las máquinas ayudan muchísimo en todo eso. Decidir si algo podría caer sigue siendo una decisión humana.

En Japón, el artículo 12 de la Ley de Normas de Edificación establece el sistema de informes periódicos: los propietarios o gestores de edificios designados de ciertos usos y tamaños hacen que una persona cualificada, como un arquitecto, los inspeccione e informe al organismo administrativo designado, a los intervalos que fije el organismo, en general entre seis meses y tres años. Aparte del propio edificio, las instalaciones del edificio y los equipos de protección contra incendios tienen sus propias reglas de inspección e informe periódicos.

Para las fachadas, una revisión del aviso de 2008 exige que las fachadas de azulejo, piedra y mortero se comprueben mediante golpeo de toda la superficie o equivalente en las partes que podrían herir a los peatones si cayeran, una vez transcurridos más de diez años desde la finalización, la renovación de la fachada o el último golpeo de toda la superficie. Una revisión de enero de 2022 dejó explícito que pueden usarse inspecciones por infrarrojos con dron (aeronave no tripulada) con precisión igual o superior al golpeo con martillo de prueba, y el MLIT ha publicado directrices sobre inspecciones por infrarrojos, incluso con dron. Tenga en cuenta que el concepto de golpeo de toda la superficie no se traslada directamente al vidrio o los paneles metálicos de un muro cortina; qué comprobar debe decidirse material por material.

Otras ciudades también exigen inspección periódica de fachadas: Nueva York exige que los edificios de más de seis plantas tengan la fachada inspeccionada cada cinco años (FISP); Singapur exige desde 2022 la inspección de fachadas cada siete años para los edificios que superan cierta altura y tienen más de 20 años (se permite la inspección visual por proveedores de servicios con dron acreditados); Hong Kong exige la inspección periódica de los edificios privados de 30 años o más. Hasta dónde pueden usarse drones depende también de las reglas de vuelo de cada ciudad. En Japón, los vuelos de fachada suelen ser vuelos específicos, sobre zonas densamente pobladas o a menos de 30 m de personas o propiedades, que requieren permiso o aprobación según las condiciones. Compare países en normativa mundial.

Cómo encaja una inspección de fachada con dron en los informes periódicos que los propietarios de edificios ya presentan se trata en cómo inspeccionar una fachada con dron sin andamios (Airffic World).

• Apriete de las fijaciones: si los pernos que sujetan paneles o vidrios se han aflojado a menudo no se ve desde fuera. Compruébelo a mano o desde el interior.
• Defectos dentro del vidrio: las inclusiones internas que pueden causar la rotura espontánea del vidrio templado son invisibles en las fotografías.
• Infrarrojo en malas condiciones: los cielos nublados, los muros mojados, las fachadas sin sol y las superficies de vidrio y metal pueden ocultar desprendimientos.
• Medidas de emergencia: si algo está a punto de caer, retirarlo o asegurarlo requiere manos humanas.
• Criterio y responsabilidad: el inspector cualificado es responsable de los resultados del informe periódico.

Lo que sigue es la perspectiva de los editores. En la cubierta hay un pequeño hangar de drones. En la tranquila primera hora de la mañana, el dron recorre la fachada por una ruta fija y fotografía cada panel desde la misma pose que la vez anterior. El sistema de gestión del edificio enumera solo los ID de panel que han cambiado.

La góndola baja directamente a lo que se encontró. Las aceras ya no se cierran durante días para inspeccionar. La inspección de fachadas pasa de ser un gran trabajo cada pocos años a una parte cotidiana de mantener segura la calle.